Prognóza vývoje cen na realitním trhu v ČR v roce 2015

Podrobnosti

Vytvořeno 20. 1. 2015 13:38

 

Je v posledních letech již tradicí, že uveřejňuji svou soukromou prognózu vývoje na tuzemském realitním trhu. Píšu ji především pro příslušníky střední třídy, kteří rádi a často investují do nemovitostí, neboť mají zájem rozumnými investicemi pokud možno rozmnožit svůj majetek a nebo alespoň zachovat a neztratit jeho hodnotu pro další generaci. Udržení naděje na šťastný a spokojený život a ochrana hodnoty rodinného majetku je přitom u většinové části střední třídy velmi silnou motivací. Především těmto lidem bych rád poskytl pohled zevnitř realitní oblasti, ve které se více než dvě desítky let pohybuji, a zprostředkoval jim tak pohled na souvislosti, které realitní trh utvářejí a ovlivňují.

 

Do minulého roku 2014 jsme vstupovali s radostí a s naivní představou, že tomuto světu rozumíme a že se v něm vyznáme. Pak to ale začalo – nejdříve se rozpadla Ukrajina, resp. Rusko si z ní pár kousků odkouslo a zahájilo válku-neválku. Pak se objevil Islámský stát, který oznámil, že se zastaví až na hranicích se Slovenskem a rád všem předvede řezání hlav i v oblasti celého Středomoří, na které si také činí nárok. Pak se do sebe pustili Palestinci s Izraelci a snad jedině situace v Sýrii byla stejně nepřehledná loni jako letos. Skotové se málem osamostatnili, Katalánci se teprve chystají. Svět se mění, začínají se překreslovat hranice států. Zvykáme si, že všechno je najednou jinak.

 

A to jsme se drželi ještě při zemi. Ono je všechno jinak i ve vzduchu, jak jsme se mohli přesvědčit: v době, kdy všude jsou kamery a celý svět neustále sledují stovky civilních i špionážních satelitů, se ztratil obrovský Airbus i se stovkami cestujících. Celý svět hledal (a hledá) a nikdo ho zatím nenašel. Kde to vlastně žijeme, když toto je možné? Nebo to další letadlo nad Ukrajinou – mrtvých je 300, ale najednou se nedá zjistit, kdo ho sestřelil, přestože všude jsou ty satelity… Dokonce i ve vzdušném prostoru (s trochou nadsázky) platí: vše je jinak, nic se nedá pořádně předpovědět, ani spolehlivě zjistit.

 

A jak toto vše souvisí s realitami? Velice úzce! Zdálo by se, že svět transakcí, převodů nemovitostí, hypoték apod. je předvídatelný. Ale ukazuje se, že i v něm se stále něco mění, ovlivňují ho faktory, které jsme dříve vůbec neznali, prostě se stává méně předvídatelný. Dříve se dalo v prognózování opřít alespoň o čísla jako je růst nebo pokles HDP, nezaměstnanost, inflace, úroková míra, investice ve stavebnictví, migrace, směnný kurs, apod. Tato čísla zpracovával Statistický úřad a jejich prognózováním se zabývaly rozsáhlé týmy dobře placených analytiků. Ale od minulého roku a zvláště po 1. lednu 2014 se jejich údaje velmi zhoršily, nevykazují soulad s realitou, jsou nepřesné a oni sami je musí čím dál tím častěji opravovat. A ze změti nepřesných čísel se pak sestavují prognózy, strategie, investiční plány apod. -  a výsledek podle toho vypadá. Nevím, jestli je chyba v metodice nebo neprofesionalitě, ale i zde platí, že řada věcí a jevů je ve skutečnosti jiná, než jak bylo předpovězeno.

 

Tak například prudký a nečekaný pád hodnoty rublu, kterého jsme v posledních měsících svědky, nám všem ukazuje, že i úspory na bankovních účtech se mohou v kterémkoli státu během pár dnů velice znehodnotit. Ani největší státy si nemohou být jisté před globálními tržními silami, měnovými spekulanty nebo vlastními politiky. Dnes to odnáší veliké Rusko a jeho rubl. Kdy přijde na řadu naše koruna? Chrání naši měnu členství v EU nebo v NATO? Samozřejmě že ne. Zatím je jen nejslabší k euru za 6 let. Kdyby na to přišlo, pád naší měny by mohl být ještě mnohem rychlejší a dramatičtější. A s tím i pád hodnoty našich úspor. Naší měnou platí jen 10 mil. lidí, což je množství lidí srovnatelné s počtem obyvatel metropolí řady států. A to je možná pro nás paradoxně i výhoda – měnová turbulence malé lokální měny nepřinese takové zisky jako výkyvy měny, se kterou platí desítky až stovky miliónů lidí. Pro velké hráče koruna není atraktivní. Nicméně nás to logicky staví před dilemata typu: zachovat naše úspory v penězích nebo je investovat do nějakých trvalejších statků, aby se ochránila jejich hodnota? Jaké měny a jaké banky jsou stabilní? Jaké alternativní statky udrží dlouhodobě svou hodnotu? Čemu věřit? Ano, to je možná ta základní otázka: čemu věřit v nejistém světě a v záplavě protichůdných informací, aby naše rozhodování bylo zatíženo co nejmenším počtem chyb a co nejmenším rizikem?

 

Tato prognóza si klade za cíl přispět těm, kteří sdílejí podobné obavy, několika postřehy o tuzemském realitním trhu, seznámit je s trendy, které jako účastník tohoto trhu pozoruji a upozornit na skutečnosti, které jsou v médiích zobrazovány odlišně od toho, co mohu v každodenní praxi pozorovat. Nemám patent na rozum, proto jen předkládám fakta a zamýšlím se nad tím, jak tato fakta interpretovat.

 

Vnitřní a vnější vlivy modelující realitní trh

Diletantská hospodářská politika levicových i pravicových vlád zavinila naše zaostávání nejen za Západní Evropou, ale v posledních 10 letech i za Slovenskem a Polskem. Za premianta střední Evropy je označováno Polsko, nikoli bohužel ČR (pamětníci si jistě vzpomenou, jak jsme byli v 90. letech přesvědčováni, že budeme ekonomickým tygrem). Dobrým ukazatelem je kupní síla obyvatel, ta nás přece zajímá. Bohužel ve srovnání s Evropou stále klesá. Ještě v roce 2010 se naše kupní síla pohybovala na 57,7 % průměru Evropy, v roce 2014 to bylo již jen 53,4 %. Naše kupní síla je až na 26. místě v Evropě! Lépe jsou na tom mimo jiné nejen Slováci, ale i Litevci či Estonci. A samozřejmě Poláci. (Nejvyšší kupní sílu v rámci ČR vykazuje Praha a Středočeský kraj, nejnižší Ústecký a Moravskoslezský kraj).

 

Největší ránu kupní síle ale nezasadila vláda, jak by se dalo normálně očekávat, nýbrž svým nepochopitelným a nekompetentním rozhodnutím z listopadu 2013 ČNB, která záměrným oslabením  kursu koruny odčerpala de fakto desítky miliard korun z peněženek všech občanů. V mezinárodním srovnání snížila hodnotu jejich korunových úspor vůči euru a dalším měnám. Toto je mj. vysvětlení zajímavého jevu, že v období pokrizového růstu ekonomiky u nás nerostou ceny nemovitostí, neboť naše politické a bankovní „elity“ zasazují občanům opakovaně smrtelné rány.

 

Ceny nemovitostí (a bytů zejména) nemají v tomto roce 2015 důvod dřímat na těch úrovních, na jakých jsou. Všechna makroekonomická data a teorie hovoří pro to, aby ceny mírně rostly: ekonomika roste, žádná vládní krize není dosud na obzoru, hypotéky jsou historicky nejlevnější, lidé mají velké úspory v bankách… To vše by mělo trh rozhýbat a vyhnat ceny pomalu výš. Takové je už více než rok všeobecné očekávání.

 

Ale ono se to zatím neděje. Nedá se ani v Praze říci, že by ceny začaly stoupat, i když se to občas píše. Ty články jsou ale velmi povrchní, bez znalosti souvislostí nebo tendenční. Tvrdí se v nich, že ceny začínají stoupat, např. meziročně o 1%. To je na úrovni statistické chyby měření! A v místech mimo Prahu (s výjimkou pár měst) je statistický soubor k vyhodnocení příliš malý, než aby bylo možné stanovit obecný závěr. Faktem je, že v Praze na některých místech ceny stoupají a někde zase klesají. Někde to dokonce probíhá tak, že na jednu stranu od nějaké hlavní ulice ceny stoupají, na opačné straně klesají. Můj čich a cit mně říká, že v rámci celé republiky ceny zatím stagnují. A čím to je??

 

Vidím dva silné důvody: šílené chování ČNB, kterému vévodí nečekaná a diletantská změna kursu koruny k euru (i k ostatním měnám), kterou před rokem ČNB provedla. To je něco, co vzalo lidem poslední špetku důvěry v naše instituce. Do té doby lidi nevěřili vládě, prezidentovi, parlamentu, ani bankám nebo velkým podnikatelům. Ale celkem věřili ČNB a tomu, že je profesionálně a nezávisle řízena, a že chrání měnu a hodnotu jejich úspor. Tímto neuvěřitelným krokem ale ČNB ztratila naprosto kredit u široké veřejnosti, protože ztratila to nejcennější, co měla: důvěryhodnost i předvídatelnost. A lidé jsou z toho vyděšení. Za připomenutí stojí, že umělé oslabení koruny lidem již reálně sebralo vyšší desítky až jednotky stovek miliard korun z jejich úspor! Není to zvlášť viditelné (naše úspory na účtech se přece nominálně nezměnily), ale je to tak! Zkuste si úspory, které jste měli při kursu 24,50 za Euro, přepočítat dnešním kursem. Je neuvěřitelné, že tento krok rozhodli pouze 4 lidé v Bankovní radě ČNB, které nikdo nezvolil (a dokonce se ani oficiálně zatím nesmíme dozvědět, kdo pro to hlasoval, protože hlasování jsou tajná a odtajněná budou až za 5 let). A je slabinou našeho státního uspořádání, že něco takového je vůbec možné. Lidé jsou vyděšení právem: všech 5 posledních prognóz ČNB (vypracovávaných týmem analytiků ČNB) ohledně vývoje inflace se nepotvrdilo a to velkým rozdílem. Kdo je za to zodpovědný? Umíte si představit, jaké personální zemětřesení by nastalo v každé soukromé firmě, kdyby pět po sobě jdoucích analýz bylo chybných? Nezmůžeme nic. Pamatujme si alespoň jména Singer, Tomšík, Rusnok, Hampl, Řežábek, Janáček, Lízal, až se budeme divit, kam se rozplynuly naše úspory.

 

Navíc slyšíme z ČNB hlasy, že jedno oslabení koruny nestačí, ať se přichystáme na další. Vypadá to, že ČNB chce provést stejný nesmysl opakovaně. Strašení deflací, řeči o prospěšnosti inflace, manipulace s kursem, chybné prognózování – ČNB se utrhla ze řetězu a páchá ekonomické škody obrovského rozsahu za němého přihlížení politiků, neboť si ústavní systém nadefinovali tak hloupě, že zasáhnout ani nemohou. Škody na našem majetku, které ČNB za rok napáchala, jsou řádově větší, než by napáchaly tisíce džihádistů. A veřejnost to nechápavě sleduje a nestačí se divit. Veškerá důvěra je ale pryč, se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Jedním z nich je i to, že ztracené miliardy soukromých úspor na realitním trhu chybí a strach z nekompetentnosti a nepředvídatelnosti ČNB vyvolává v hlavách lidí zmatek a strach investovat.

 

Dalším důvodem stagnace cen nemovitostí je určité vyděšení lidí nad situací v Evropě, zejména na Ukrajině a v Rusku. Válka na východě Ukrajiny není nějakou anonymní válkou v afghánských horách. Ta válka je psychologicky celkem blízko. Nikdo neví, co dalšího Rusko provede a jaký to bude mít dopad na celý náš region (bude plyn? bude ropa? jsou naše zásoby ropy dostatečné, když nám je v Německu dokáže vyfouknout soukromá firma? jaké krizové scénáře má náš stát připravené? …) Proto jsou lidé v investicích velmi opatrní, protože vědí, že od státu se pomoci nedočkají, vědí, že si budou muset poradit sami. Nemají proto chuť ztenčovat při těchto politických i měnových turbulencích své úspory, myslí na „zadní kolečka“. A na klidu jim nepřidává ani Islámský stát řezající hlavy, který chce (podle vlastních prohlášení) proniknout až do Maďarska, a ani obecně muslimové.

 

Z toho je vidět, že první důvod (tj. nekompetentní ČNB a stát) lidi ožebračuje a bere jim úspory (místo toho, aby usiloval o rozmnožení jejich bohatství a to ochraňoval) a druhý důvod (mezinárodní situace) udržuje lidi ve střehu, že by měli mít rychlou hotovost pro případ nějaké krize. A do toho všeho se promítá frustrace a nedůvěra v řízení státu, praktická nevymahatelnost práva, a k tomu ještě neprofesionalita řídících elit na všech úrovních, stále horší a tužší byrokracie, chaoticky se měnící daně, obrovská daňová zátěž, politická nestabilita našeho systému, obrovské veřejné zadlužení, nepředvídatelnost pravidel, legislativní smršť povětšinou špatně i chybně napsaných zákonů (a vyhlášek) a další neblahé charakteristiky naší současnosti.

 

Když k tomu připočtu, že daně stále rostou a odčerpávají lidem úspory (ačkoli jsme masírováni nesmyslným tvrzením, že daňová kvóta klesá), tak to neznamená nic jiného, než že tyto peníze chybí v peněženkách nás obyčejných lidí. Nemůžeme se pak divit, že lidé jsou znepokojeni, bojí se spotřebovávat i investovat a odkládají raději peníze stranou. Naštěstí hypotéky jsou opět na nejlevnější úrovni za jejich historii, takže jsou pro mnoho opatrných lidí natolik lákavé, že jejich vábení podlehnou. A investují, což jim nelze mít vůbec za zlé.

 

Zadlužení státu, obcí i domácností opět vzrostlo. Nebudu už kritizovat astronomickou úroveň státního dluhu, to jsem činil v minulých analýzách. A je to zbytečné, neboť každoroční schodek rozpočtu byl, je a bude vždy plus mínus kolem 100 miliard. Tak tomu bude i v roce 2015 a v dalších letech. Za 10 až 15 let bude tímto tempem zadlužení a daně již tak vysoké, že to ochromí řadu odvětví. Vláda bude v letošním roce dále nehospodárně plýtvat (a jelikož k nám budou proudit evropské dotace, bude plýtvání o to víc pardonováno) a až se přiblíží volby, bude zase předvolebními dárky uplácet takové sociální skupiny, které budou větší než ty, které tím zároveň naštve. Daňové břemeno se také malinko zvýší, ale bude se tvrdit, že se zmenšilo. Toto vše zaplatí jako v minulosti příslušníci střední třídy, kterou jedinou může vláda daňově škrtit. Zhruba 40% obyvatelstva totiž hradí cca 80% všech vybraných daní.

 

Zajímavý je ovšem dluh domácností, který činí 1.700 miliard korun. Velká část těchto prostředků byla investována do nemovitostí, takže má prorůstový charakter. Na druhou stranu se ze 3 mil. občanů ČR, kteří čerpají nějaké půjčky, zhruba 300.000 z nich dostává do problémů s jejich splácením. Často jsou nuceni prodávat své nemovitosti rychle a pod cenou. K tomu je nutno připočítat řádění exekutorů – jen v loňském roce bylo zahájeno 700.000 exekucí a exekucím čelí kolem 1 mil. lidí, což je čtvrtina produktivního obyvatelstva ČR. Zdá se Vám to normální? Navíc právníci uvádí, že cca 100.000 exekucí je nařízeno protiprávně. Exekuce rozhýbávají dražby nemovitostí a stále platí, že na dražbách lze koupit nemovitosti i o několik desítek procent pod jejich tržní cenou. Ne už tak často jako v minulosti, ale lze to. Pokud se podaří např. byt koupit o 40% pod tržní cenou, myslím, že se taková koupě vyplatí, neboť rozdíl obvykle pokryje rizika spojená s vystěhováním, špatným technickým stavem a nutností nemovitost právně vyčistit.

 

Šedá ekonomika – zajímavé by bylo vyhodnotit vliv šedé a černé ekonomiky na ceny nemovitostí. Žádnou studii na toto téma jsem nezaznamenal. A přitom je to v naší současnosti trvale přítomný jev. Nelegální transakce, manipulace ve veřejných soutěžích, předražené zakázky a jiné švindly a manipulace mají podle mezinárodních i tuzemských odhadů u nás objem 600 mld. Kč ročně. Tyto většinou nezdaněné peníze skončí v konkrétních kapsách. V tomto ohledu jsme dokonce lehce pod evropským průměrem. Tyto peníze z velké části plynou do nemovitostí a tipuji, že nejrůznější švindlíři, šejdíři, vykukové a šíbři si mohou dovolit platit tržní ceny nebo jít dokonce nad ně, takže šedá ekonomika v jejich režii způsobuje spíše nárůst cen než jejich pokles.

Z tohoto výčtu je tedy vidět, že situace se meziročně nijak zvlášť neposunula. O výrazném zlepšení v letošním roce rozhodně nemůže být řeč a na markantní zhoršení to také nevypadá. A přesně tak se to odráží i ve vývoji cen jednotlivých typů nemovitostí. Pojďme se na ně podrobněji podívat:

 

Starší byty v OV – ceny starších bytů budou stagnovat nebo růst jen velmi mírně. Měl by se ale zastavit pokles cen i když nelze vyloučit, že v řadě lokalit k tomu ještě dojde. Rozhodně se nedá očekávat stejný vývoj u všech velikostních kategorií i plošně po celé republice. Nejžádanější jsou stále cihlové byty velikosti 2+kk a 2+1, takže jejich cena má největší naději na mírný vzestup. Výjimkou budou atraktivní lokality, městská centra apod., kde mírný vzestup cen lze očekávat i u větších bytů. Trh se ovšem vyvíjí jinak v Čechách a jinak na Moravě. Dokonce i v rámci těchto historických zemí jsou v jejich různých místech jiné tendence a preference. Faktorů, které ovlivňují cenu, je ale velké množství, proto zájemcům o koupi nebo prodej doporučuji osobní konzultaci.

 

Družstevní byty – dlouhodobě by měla cena družstevních bytů pomalu stoupat a postupně se přibližovat úrovni cen bytů v osobním vlastnictví (rozdíl v tržní ceně srovnatelných bytů je stále 8 – 20%). Banky však ani za rok platnosti nového zákoníku nedokázaly pořádně uchopit možnost brát do zástavy družstevní podíly, a proto se k družstevním bytům chovají stále ostražitě až přezíravě. Nutí své klienty do nevýhodných překlenovacích půjček, případně do ručení jinou nemovitostí. Takže ceny družstevních bytů jsou stále zřetelně nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví. Legislativa však potenciál na vzrůst ceny připravila.

 

Rodinné domy – očekávám spíše stagnaci než růst cen. Nahoru půjdou ceny energeticky úsporných domů, které se stávají hitem. Zvýšila se totiž citlivost lidí na energetickou náročnost domů. Neustálá propaganda energetických štítků v médiích, slyšitelná lobby zpracovatelů energetických auditů, zpřísňování zákonů, kroky Státní energetické inspekce a hlavně vysoké ceny energií vedou kupující k větší ostražitosti při výběru domů. Nezajímá je ani tak označení na štítku jako spíše konkrétní finanční částka, která se měsíčně hradí. Ze zkušenosti vím, že 90% kupujících ani energ. štítek nevyžaduje, ale všichni chtějí vidět vyúčtování provozních nákladů na dům (totéž platí i pro starší byty).

 

Nové byty - levné hypotéky jsou nejvýraznějším faktorem vzmáhající se výstavby nových bytů. Ostražitost bank při přípravě hypoték také polevila, takže dnes je mohou čerpat i lidé, kteří si o nich ještě v nedávné minulosti mohli nechat zdát. Stačí nemít škraloup v úvěrových registrech a je téměř vyhráno. Na trh přicházejí nové a nové projekty. Čísla (pokud jsou pravdivá?) vypadají zajímavě. Také krize trochu pročistila trh, takže bytové projekty, které úspěšnější firmy převzaly od těch méně úspěšných ve stádiu stavebních povolení nebo územních rozhodnutí, se prokousaly byrokracií a jsou právě ve výstavbě nebo již dokončovány. Lze proto vybírat z poměrně široké nabídky. Developeři sice nabízejí nejrůznější slevové akce, ale objektivně ceny jimi nabízených bytů budou do budoucna mírně stoupat, neboť se stavebními firmami se jim nedaří uzavírat již tak výhodné ceny jako před 1-2 roky. Stále však platí, že šikovným vyjednáváním s developerem lze dosáhnout mírného snížení prodejní ceny nebo alespoň získat nějaké vybavení navíc. V některých regionech jsou však ceny bytů tak nízké, že není ekonomicky možné konkurovat novostavbami bytů, proto zastoupení novostaveb je největší v Praze a velkých městech a tam, kde je obstojná životní úroveň a velká nabídka pracovních příležitostí.

 

Činžovní domy – situace v Praze je asi nejšílenější.  Činžáky jsou stále nedostatkovým zbožím, majitelé je nechtějí téměř prodávat, proto jsou jejich ceny stále neúměrně vysoko. V dalších velkých i menších městech je situace lepší. Tam se dají sehnat domy i za velmi zajímavé ceny. Nezřídka se v menším městě dá za cenu pražského bytu sehnat celý činžovní dům na dobrém místě. Každopádně je to velmi zajímavá investiční příležitost.

 

Ceny chat a chalup – nejrychleji reagují na různé krize a konjunktury. Ceny se již začaly zvedat. Jelikož v období krize spadly ceny chat a chalup o desítky procent, na předkrizovou úroveň se ještě letos nedostanou, ale trh začíná být přebraný. Proto radím s koupí dlouho neváhat.

 

 Stavební pozemky – jejich ceny stále mírně stoupají. Ani krize je nestlačila dolů. Díky obrovské byrokracií a lokálnímu monopolismu správců inž. sítí vznikají nové připravené stavební pozemky velmi pomalu a je jich málo. Je to zpravidla běh na mnoho let.  Zaznamenal jsem případy, kdy se do zasíťovávání pozemků pustily i obce, které mají vlastní pozemky a tuší, že pod svou hlavičkou dokáží nejen zasíťovat relativně levně, ale působí při prodeji mnohem důvěryhodněji než řada developerů a překupníků. To jim dovoluje nastavit ceny slušně vysoko a rozmnožit peníze v obecní pokladně jednak ziskem z prodeje pozemků a jednak následným výnosem různých typů daní od nových obyvatel. Koupě stavebního pozemku je proto stále jednou z nejbezpečnějších investic s perspektivou dlouhodobého zhodnocení a s poměrně rychlou likviditou.

Vláda s parlamentem připravila nepříjemnou novinku – další zdanění prodeje stavebních pozemků 21% DPH. Toto zcela nelogické a nesmyslné opatření má za cíl akorát vyždímat více peněz z příslušníků střední třídy, kteří přistupují rozvážně a odpovědně ke svým bytovým potřebám. Poté, co jim již v minulosti snížili podporu stavebního spoření, podporu hypoték, je to další krok přímo proti zájmům příslušníků této třídy. Zatím se to týká pozemků pod novostavbami v developerských projektech. Zavedení DPH však jako vždy provází do posledních chvil zmatek. Co mělo platit, neplatí, něco se odsouvá, něco již platí. Nejsem si jist, jestli nějakou jinou daň v minulosti provázelo větší množství zmatků? 

 

Nájmy bytů budou nejspíš stagnovat. Na trhu je veliká konkurence a dokud budou levné hypotéky, budou i relativně levné nájmy. Změny v chování pronajímatelů a nájemců  naordinované novým  občanským zákoníkem se nijak neprojevily. Nájmy by stouply v případě, že by stouply sazby úroků z hypoték.

 

Komerční nemovitosti – trochu novým trendem se stal zejména u movitějších příslušníků střední třídy nákup komerčních nemovitostí, které poskytují pravidelný příjem z pronájmů. Týká se to kanceláří, obchodů a skladovacích prostor. Častější je i sdružování prostředků několika jedinců do společných investic. Ukazuje se, že ceny komerčních nemovitostí jsou dost podhodnocené a proto dávají výnosy z jejich pronájmů logiku. Jsou totiž výhodnější a rentabilnější, než obdobné výnosy z pronájmů bytů a domů. Na druhou stranu jsou zatíženy větším rizikem.

 

Závěr

V letošním roce se dá očekávat, že navzdory neprofesionální politice ČNB, navzdory byrokracii, navzdory reálným krokům vlády a navzdory bídné situaci v justici, tuzemská ekonomika přece jen poroste. Teď jde jen o to, jestli převáží při tvorbě cen nemovitostí růstové faktory nebo ty protirůstové? Během jednoho až dvou let čekám i já, že už bude růst cen přece jen zřetelnější (ne jen na úrovní statistické chyby). Ale má to podmínku: a) nesmí se nic dramatického stát s bankovním sektorem, b) Německu se musí dařit ekonomicky a c) konflikt s Ruskem nesmí eskalovat. Do toho všeho by se mělo i d) nadále ve vyspělé Evropě platit eurem. Za těchto předpokladů porostou ceny. Pokud se kterýkoliv z těchto předpokladů nesplní, bude to malér s dopadem na ceny většiny nemovitostí.

 

Realitní trh nejvíce ovlivňuje ochota bank půjčovat, kupní síla a nálada obyvatel. Rozhodně mu nesvědčí různé paniky a vnější šoky. Investiční chuť a odvaha lidí nakupovat nemovitosti závisí na vymahatelnosti práva a na daňové a politické stabilitě. Z evropské úrovně může mít nepřímý vliv na náš realitní trh (ale až v delším horizontu) ohlášený masivní nákup nebonitních státních dluhopisů zejména jižních států Evropskou centrální bankou. Uvidíme po 22. lednu 2015, kdy by mělo být „evropské kvantitativní uvolňování“ zahájeno.

 

Tuzemský Kocourkov, který jsem podrobně popisoval v závěru loňské analýzy, však stále trvá. Výmluvně to ilustruje fakt, že ani po dalším roce nebyla zprovozněna již dokončená nejdražší dopravní stavba republiky (tunel Blanka) a že ani v dalším roce nebyla justice schopna pohnout s případy řady nejznámějších korupčníků a vykuků. Pozvolný rozklad státu i demokracie stále pokračuje. A střední třídě je z toho úzko, neboť nemá páky, jak to změnit. Její frustrace z vnitřních událostí i obavy z dopadů zahraničních proměn nepřispějí ani v letošním roce k nějak výraznému růstu cen nemovitostí a znatelnému zhodnocení minulých investic do nich. 

 

 

Ing. Jan Rampa, makléř RE/MAX Nova, 603 526 789, Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript. , 12.1.2015